En el mercado inmobiliario, y en la inversión en viviendas, si hablamos de invertir en viviendas para alquiler, el alquiler tiene un suelo y un techo.

¿Esto cómo funciona?

Pasa a nivel de España, por mucho que busques en la ciudad que sea, por menos de 350 € al mes no encuentras una vivienda que esté digna para vivir, que puedas entrar, incluso muy muy básica. Esto pasa en todas las ciudades, hay un suelo, hay un punto por debajo del cual no hay nada, y también hay un techo. Y esto es lo que se conoce menos, lo que fastidia a los inversores amorosos. Los que compran lo que les gusta.

¿Qué tipo de vivienda son las que nos gustan?

Las viviendas más grandes, las unifamiliares, las que están más en el centro, las que están más cerca de determinadas zonas. Esto hace que el techo les afecte, da igual lo que valga la vivienda o casi igual, que verás que igual que por abajo no encuentras alquileres, si miras por arriba te vas a dar cuenta que llega un momento que a partir de 3.000 €, 4.000 €, 5.000 € ya da igual que la casa valga cinco millones que siete.

Realmente el que tiene una casa de 7.000.000 €, tiene un problema porque por mucho que cobre al mes cada cosa de las que hay en la casa valen más de lo que una persona pueda pagar, por eso muchas de estas viviendas no se alquilan (al final te ponemos el ejemplo de una vivienda de 1.000.000 €).

¿Cuáles son las 10 características más importantes para invertir en vivienda? ¿Las sabes?

Ubicación, ubicación, ubicación, ubicación, ubicación, ubicación, ubicación, ubicación, ubicación y todas las demás. Esas son las características.

El mercado inmobiliario da igual que esté en Manhattan, aquí en Murcia, en Madrid, la ubicación es una de esas características que hace que alguien compre aquí y no compre en el otro lado estando la vivienda a mitad de precio incluso.

Por tanto, teniendo en cuenta esos micro mercados, esa serie de variables, indispensables para aquél que compra en esa zona, en esa zona en concreto, dadas esas características, si buscas una zona, busca un tipo de vivienda para alquilar y rápidamente verás, quitando aquellas en que el anuncio esté desactualizado o que no tengan fotos, verás que hay un suelo. Y ese suelo es esos 500 €, 600 €, 400 € o lo que sea.

Ahora haz el mismo ejercicio en esa misma zona, buscando en ese mismo portal dándole a filtrar por arriba. Y rápidamente verás algo que no tiene mucho sentido quizás, pero rápidamente verás pisos que están muy muy bien y que tienen otro precio. Y verás una media, verás que hay varios testigos que están en ese suelo, en ese techo.

Una vez que lo hagas, una vez que tengas esos euros/mes tanto del techo como del suelo, busca ese mismo precio en compra.

 Evidentemente no vas a encontrar las mismas viviendas en venta que en alquiler, tienes que buscar ese mismo tipo de tipología de vivienda, por ejemplo tres dormitorios, dos baños, en un estado para entrar a vivir, actual. Voy a ver el precio, es decir los euros de uno y de otro. Es decir,

¿Qué valen esos pisos?

En el momento que hagas este ejercicio, automáticamente habrás definido una rentabilidad (techo) y otra rentabilidad (suelo), es decir dividiendo lo que le puedes sacar al mes entre lo que valen de media. Verás entonces, que la rentabilidad del techo es más pequeña, muchísimo más pequeña, que la del suelo. Tanto como te decíamos antes, del 4 al 10%.

¿En el lujo cómo va la cosa?

En el lujo mucho peor, porque tienes el problema de que si tienes una vivienda de, por ejemplo, 1.000.000 € (¿Cuánto vale esa cocina? ¿Y la piscina? ¿Y los muebles?), y el inquilino paga por ejemplo 2000 euros/mes en Alicante. Divide 24.000 € entre 1.000.000 €, 2’4%. Y gracias. Pero no gracias a él, que está pagando 2.000 €, sino agradecido el propietario que tiene una persona que sabe ya no que le pague los 2.000 €, que sabe que le está cuidando lo que hay dentro. Te dejo que vivas en mi casa sería lo que piensa el propietario, para que me la cuides y no me la okupen.

Todas estas cuestiones sociales son una grandísima oportunidad. Te voy a hacer una pregunta:

¿Sabes cuántas viviendas hay okupadas en España?

No hay cifras oficiales. Se estima que cerca de 1.000.000.

¿Sobre el parque de viviendas de España supone realmente un problema?

No es un problema de alarma social, sin embargo hay gente que tiene miedo. Volvemos entonces al concepto que te indicábamos antes, a esa mentalidad global, al final hay crisis si todos pensamos que hay crisis. Evidentemente tiene que haber unos datos macro que nos arrastrarán. Pero la mentalidad es fundamental. Hemos entendido, por distintas casuísticas que la okupación es un problema, y eso es una oportunidad para aquellos que saben usarlo, para los que sabemos cómo gestionar un okupa.

Sin profundizar más en este concepto, si haces el ejercicio que te hemos indicado antes te vas a dar cuenta, de manera rápida, cuál es el suelo y cuál es el techo, y te va a dar la posibilidad realmente de ser un inversor amoroso. Gestionar una vivienda rentable y una no rentable requiere el mismo trabajo, el mismo esfuerzo.